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李鹏云

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:《计算机产品与流通》理财专栏特约撰稿人 2010年《金融界》十大股吧吧主评选冠军 CCTV《证券资讯》频道特约嘉宾 BTV《首都经济报道》特约嘉宾原《新浪期货专家堂》坐堂专家《防止中国金融大权旁落》作者《一场阴谋正在上演》作者《新浪股市播报》特约嘉宾

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房地产投资由炒房时代将进入资产配置时代  

2013-05-30 14:13:00|  分类: 股票,财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全球范围将进入高通胀时代。前段时间潘总给我讲了一个越南的小故事,他在越南亲眼看见一位老太太拿了一篮子钱换了一篮子菜,越南的钱已经彻底毛了,那其他国家呢?从QE3到QE4,再到日本政府推出的20万亿刺激政策“放手一搏”。面对经济萧条的冲击,各国政府都没有真正的解决方案。尤其是西方高福利国家面对养老金困境,亦没有解决方案。唯一能做的就是缓解表面的阵痛---超发货币。这让我们不得不反思,当今社会到底处在一个什么样的时代?答:这是一个不折不扣的泡沫化生存的时代。泡沫化生存不再是阶段性的,而是常态化的。在这个“吹泡泡、印票票”的时代中,全球经济势必重回“高通胀时代”

    房地产投资发生重大变化。在这个高通胀的时代中,老百姓需要密切关注什么呢?首先是财富保值!如何保值?既能满足中国人惯有的不动产投资偏好,又能承载大量投资资金的价值池,在中国便只有房地产行业了。但这个行业也在发生着裂变,从过去单一的“商品房”市场逐渐转变为“商品房+保障房”的双轨市场。随着保障房市场的不断壮大,住宅去投资化已经成为不可逆转的大趋势!所以商办物业的投资市场越来越成为投资者的不二选择。但这个市场也在发生着变化,有两个变化尤为值得关注:第一、正在快速崛起的1.5线城市值得关注。成都、重庆、南京等城市前十名写字楼散售项目的成交面积都超过了2万平方,这是在我们以前无法想象的,而且50%以上是投资客户。但这些城市必须是二线城市的前十名,他们将是未来人流和资金流的聚集地;第二、商办物业的购买人群逐渐从安全性资本转向理财型资本。这些钱原先主要投资住宅和公寓,随着限购、按揭去杠杆以及房产税等因素,许多转投了商办物业。
    但并不是所有的钱都适合投资商办物业,钱和人一样有各自的性格。有些钱是“母鸡钱”,它需要不断的生蛋,不断增值,更多的追求高收益;有些钱是“鸡蛋钱”,它最需要的安全和保值。而理性的投资者应该根据资本的不同属性、不同风险偏好,来匹配不同的投资品。从投资渠道而言,经过“资产精装修”的商办不动产和不动产证券化产品未来将成为最主要的投资方向。从国外成熟投资市场的发展轨迹而言,资产配置的理念最终成为了许多理性投资者的选择。具体到国内的投资者,我们的建议是:对于1000 万以上的可投资资金,可考虑投资房地产基金、类股权不动产和1线城市的商铺;对于500万左右的可投资资金,可考虑投资房地产信托和1线城市的写字楼;对于100-300万的可投资资金,可考虑投资房地产信托、1.5线城市的商办物业和服务式公寓。这样,“母鸡钱”追求高收益,投资基金和类股权不动产可获取20-30%的年收益率;“鸡蛋钱”追求安全性,投资信托和不动产可获取8-15%的年收益率。                                                         (转)

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